Son dönemlerde şehirde konut fiyatlarının hızla değişmesi, hem ev almayı planlayan bireylerin hem de gayrimenkul yatırımı yapanların kafasını karıştırıyor. Aynı sokakta, hatta yan yana duran iki dairenin bile neden iki kat farklı fiyata satıldığı merak konusu. Uzmanlara göre görünen kriterlerin yanı sıra çoğu kişinin fark etmediği “perde arkası detaylar” fiyatları düşündüğünüzden çok daha fazla etkiliyor. İşte Balıkesir’de ev fiyatlarını belirleyen 5 gizli faktör…
1. Binanın Gerçek Yaşı: Tapudakinden Çok Daha Yaşlı Olabilir
Konut alım satımında sık yaşanan sorunlardan biri, binanın tapuda görünen yaşı ile gerçek yaşı arasındaki fark. Bazı yapılarda iskan tarihi geç alındığı için tapu üzerinde 20 yaşında olarak görünen bir bina fiilen 30 yılı geçmiş olabiliyor.
Gerçek yaşı daha ileri olan binalar:
Daha fazla bakım ve onarım gerektiriyor
Yalıtım sorunlarına daha açık oluyor
Deprem dayanımı açısından daha fazla risk taşıyor
Bu nedenle, aynı sokakta iki daire arasında yüzde 40’a varan fiyat farkı oluşabiliyor.
2. Evin Güneş Alma Durumu: Görünmez Ama Çok Etkili Bir Değer Unsuru
Ev gezen çoğu kişi dairenin güneş alma durumunu fark etmeden geçiyor. Oysa kışların soğuk geçtiği Balıkesir’de güneş alan daireler hem daha sıcak oluyor hem de ısınma maliyetini önemli ölçüde düşürüyor.
Bu nedenle;
Güney cepheler daha hızlı satılıyor
Kuzey cephe aynı daireye göre çok daha düşük fiyatlanabiliyor
Güneş alan evlere talep her yıl biraz daha artıyor
Gayrimenkul danışmanlarına göre, sadece cephenin değişmesi bile aynı binada binlerce liralık değer farkı yaratabiliyor.
3. Zemin Kalitesi ve Bölgenin Mikro Deprem Yapısı
Balıkesir, zemin çeşitliliği fazla olan bir şehir. Bu nedenle aynı sokakta bile zemin dayanımı değişiklik gösterebiliyor.
Bir binanın sağlam zemine oturması fiyatı yukarı çekerken, zemin riskinin daha yüksek olduğu yapılarda fiyat kendiliğinden düşüyor.
Son yıllarda alıcıların çoğunun artık:
Zemin etüt raporu,
Bölgenin deprem mikro bölgeleme bilgileri,
Bina statiği
gibi teknik detayları özellikle sorduğu belirtiliyor.
Zemin kalitesi yalnızca görünmeyen bir detay olsa da fiyat üzerinde %30’a varan etki yaratabiliyor.
4. Apartman Yönetimi ve Komşuluk Dengesi: Fiyatı Sessizce Yükselten Etken
Ev alırken ilan fotoğraflarında görünmeyen ama değeri doğrudan etkileyen en önemli unsurlardan biri apartman yönetiminin kalitesi.
Temiz, düzenli, ortak alanları bakımlı, aidatların düzgün ödendiği binalar hem daha talep görüyor hem de daha yüksek fiyatla alıcı buluyor.
Komşuluk ilişkilerinin kalitesi de fiyat üzerinde etkili.
Gayrimenkul uzmanları, alıcıların artık “apartman sakinleri nasıl?” sorusunu evin metrekaresi kadar önemsediğini söylüyor.
Bu görünmez atmosfer, aynı binada bile dairelerin değerini ciddi şekilde değiştiriyor.
5. Otopark, Depo ve Ek Kullanım Alanları: Değeri Bir Anda Artıran Ayrıcalıklar
Şehir merkezinde otopark sıkıntısı giderek büyüdüğü için, araç yeri olan daireler otomatik olarak daha değerli hâle geliyor.
Kapalı otopark, özel araç yeri, bina altında depo veya çatı arası gibi ek kullanım alanları fiyatı ciddi ölçüde yükseltiyor.
Bu tür detaylar bazen bir dairenin değerine 100 – 150 bin TL ekleyebiliyor.
Ayrıca geniş balkon, kiler, site içi sosyal alanlar ve güvenlik gibi özellikler de alıcıların kararını doğrudan etkiliyor.
Fiyat Farkı Sadece Metrekarede Değil, Detaylarda Saklı
Balıkesir’de aynı sokakta iki dairenin neden büyük fiyat farkı ile satıldığını anlamak için yalnızca oda sayısına ya da bina yaşına bakmak yeterli olmuyor.
Zemin kalitesinden güneş açısına, komşuluk kültüründen dairenin gerçek yaşına kadar birçok gizli detay, fiyatı beklenenden çok daha fazla etkiliyor.
Uzmanlar, ev almak isteyenlerin mutlaka sadece görsellere değil;
Güneş alma durumu,
Zemin yapısı,
Apartman düzeni,
Ek kullanım alanları,
Gerçek bina yaşı
gibi unsurlara dikkat etmesini öneriyor.
Konut fiyatlarının sürekli arttığı bugünlerde küçük bir ayrıntı bile bir evin değerini yüz binlerce lira değiştirebiliyor.
