Her şeyden önce müşteri memnuniyetini hedefleyen Utkan İnşaat Genel Müdürü Utkucan Koç ve Kurucu Ortak İnşaat Mühendisi Serkan Camcı, inşaat sektöründe yaşanan gelişmeleri anlattı. Genç işadamları, Balıkesir’de inşaat sektöründe bir numara olmak için heyecanla çalıştıklarını bildirdi.
Utkan İnşaat Genel Müdürü Utkucan Koç, şirketlerinin 2015 yılında kurulduğunu, şirket sahiplerinin daha önce Rönesans “Lakhta Center –Rusya St.Petersburg” (Avrupa’nın en yüksek binası), İçtaş “Mersin Akkuyu Nükleer Santrali” – ‘CEO Teknik Asistanı’ ve Microsoft Türkiye gibi Türkiye’nin önde gelen firmalarında uzun süre çalışarak kurumsal bakış açısı, tecrübe, kalite, disiplin, sağlamlık ve işin zamanında yapılması konularında elde ettikleri tecrübe ve birikimlerini Utkan İnşaat bünyesinde hayata geçirerek bu kültürü Balıkesir’e kazandırarak fark yaratmayı hedeflediklerini söyledi.
Utkan İnşaat Genel Müdürü Utkucan Koç, “Ticaretin her alanında yıllardır yer alan aileleri barındıran şirket ortaklarımız, aynı zamanda Kuyumculuk & Gıda sektörlerinde yıllardan beri alanlarında önde gelen firmalar olarak Balıkesir'e hizmet vererek faaliyetini yürütüyor. Son 5 yıl içerisinde 7 farklı konut projesini başarılı bir şekilde tamamlayıp, yapı kullanım belgelerini teslim ettik. Askeri kurumlardan içlerinde Balıkesir Emekli Astsubay Derneği Lokal ve Dernek Binası ile Erdek Özel Eğitim Merkezi Komutanlığı 8 iskelesi, motel yerleşkeleri imalatları yapılarak kesin kabulleri yapıldı teslim edildi. Şirketimiz kuruluş misyonu olarak “Depremin yıkıcı etkilerinden arındırılmış sosyal donatılı binalar yapmayı amaçlar” benimsemiştir. Şirketimiz Balıkesir’de en sağlam yapıları üretmeyi hedeflerken en karışık yapıları dahil vatandaşlarımıza kaliteden ödün vermeksizin en kısa sürelerde teslim etmeyi hedefliyor. 7-8 ay gibi sürelerde vatandaşlarımıza kazandırmayı amaçlıyoruz. Bu bağlamda 2020 Aralık ayında başladığımız Gazi Osman Paşa Gökaslan Caddesi üzerindeki 4 normal kat+ çatı katından oluşan projemizin kaba inşaatını 2 ay içinde tamamladık. Bu projemizde ince işler dâhil inşaat süremiz ise 7 aydır. Utkan İnşaat olarak günü kurtarmayı değil ürettiğimiz her bir proje ile geleceği düşünerek projelerimizi üretiyoruz. Sosyal donatılar bahçe ve yeşil alan, otopark alanları, oluşturmaya özen gösteriyoruz” diye konuştu.
“İDDİALIYIZ”
Koç, “Utkan İnşaat depremin yıkıcı etkilerinden arındırılmış sosyal donatılı, çevreci ve güvenli projeler yapmayı hedefler. Bu konuda oldukça iddialıyız. Yaptığımız tüm betonarme imalat fotoğraflarını müşterilerimiz ile oluşturduğumuz whatsapp gruplarında paylaşıyor müşterilerimize kurduğumuz altyapı ile online olarak konutlarının imalat aşamalarını izleme imkanı sunuyoruz. Ve sosyal medya hesaplarımızdan betonarme imalatlarımızın fotoğraflarını paylaşıyor, tüm betonarme süreçleri gözler önüne seriyoruz. Her şantiyede fiilen bir inşaat mühendisi çalışanımızı teknik ofis oluşturarak bulunduruyoruz. Biliyorsunuz inşaat projelerinde bir mühendis aynı anda 5 yapıdan sorumlu olabilirken, biz her bir çalışanımızı sadece bir projeden ve tüm imalatlardan sorumlu kılıyor ve günlük sunumlar ile denetliyoruz. Çalışanlarımız her noktada tüm betonarme imalatı kontrol ediyor, imalat kontrolünü belediye ve yapı denetim personellerine bırakmıyorlar. İmalat konusunda Balıkesir’de ustalık açısından eksiklikler gördüğümüz bazı noktalar var ki bunları noktaları henüz iş esnasında fark ederek ileride oluşabilecek olası sıkıntıları önlüyoruz” dedi.
“İMALATI ANINDA YERİNDE DENETLİYORUZ”
Koç, şöyle devam etti “Beton imalatı sırasında vibratör(Betonun sıkılaşmasını ve oturmasını sağlayan alet)kullanım eksiklikleri demir imalatında etriyelerini 135 derece bükülmesi gerekirken bunu yok sayarak 90 derecede bırakılması gibi bina dayanımını %20 ve üzeri etkileyen birçok etmen var ve bunların maalesef imalat sonrası tamiri mümkün değil, biz bu noktaların tamamını imalat anında yerinde denetliyoruz. Betonun kürünü alması için sulanması hayati önem taşımakta. Eğer bu işlem yapılmaz ise kılcal çatlaklar ile betonarme yapıda kalıcı zarar oluşmaktadır. Bu noktalar konusunda çoğu ustamız maalesef yeterli bilince sahip değil. Yerinde sahada denetimle bu konuları yerinde uyguluyor fotoğraflıyor ve paylaşıyoruz.
“BİZCE SAĞLAMLIK DEĞERLİDİR”
İnşaatlarında yalın üretim tekniklerini kullanarak bölgede en kısa sürede imalatını tamamladıkları en sağlam binaları topluma kazandırmayı motto olarak belirledik. İnşaat sektöründe imalat süreçleri birbirleri ile çok yönden bağıntılı ve ilişkisel bir süreçtir. Birçok imalat bir sonraki imalata bağımlı ve etkileşimseldir. Bu noktada bir imalatın ustalık kaynaklı hava şartları ya da beklenmeyen bir nedenden dolayı gecikmesi tüm süreçleri ve inşaatı geciktirebilir. Bu noktada yalın üretim teknikleri kullanarak süreç akışları kritik hat diyagramları oluşturarak tüm gecikme ve hantal süreçleri ortadan kaldırıyoruz kritik hattaki birbirini etkileyen işlerin iş akış diyagramlarını hazırlayarak bunların takibini mühendislerimiz aracılığı ile günlük yapıyor ve gecikmeleri minimum seviyede tutuyoruz. Bu şekilde müşterimiz evine kavuşurken konut üreticisi olarak biz ise maliyet işçilik kur artışlarından daha az etkileniliyoruz. Son yaptığımız GOP 1+1 projemizde 4kat +dubleks katlı projemizin kaba inşaat süreçlerini kış şartlarında 55 günde bitirerek önemli bir başarıya imza attık Tüm inşaat süreçleri teslimi ise 7 ayda tamamlanmış olacak”
“GÜVEN VEREN MÜHENDİSLİK!”
Balıkesir konut piyasası, konut fiyatlarının durumu ve kredi kampanyalarıyla ilgili de konuşan Koç, “Barınma ihtiyacı insanların en temel ihtiyaçlarının başında gelmektedir. Balıkesir ili konumu ve sosyokültürel yapısına bakıldığında büyükşehir olduğu günden itibaren önemli ölçüde göç almış durumda. Balıkesir geneline bakıldığında konut fiyatları ve satın alma yöntemi genellikle kredi yoğunluklu ödemeye odaklıdır. Toplam sıfır daire satışlarımızın %63 ü bu şekilde yapılmaktadır. İnşaat maliyetlerindeki artış konut talep eden müşterilerin satın alma gücünü her geçen yıl azaltmakta bu yüzden de krediye bağımlılık her sene daha da artış göstermektedir. Bu noktada konut kredi faizlerinin durumu sektörün satış hacmine doğrudan etki etmektedir. Konut maliyetlerine etki eden birkaç etmen bulunmaktadır. Bunları Arsa maliyetleri, inşaat malzemesi maliyetleri, işçilik maliyetleri ve belediyelere ödenen bir kısım harç ve ödemeler oluşturmaktadır. Son yıllarda bu kalemlerin çoğuna önemli oranda artış meydana gelmiştir. İnşaat maliyetlerine bakarsak Ü.F.E.’ye (Üretici Fiyat Endeksi) göre 2021 yılında inşaat maliyetlerinde %32,5 fiyat artışı olduğu görülmektedir. Çevre şehircilik bakanlığının tüm yılı kapsayan inşaat birim fiyatlarını belirleyen fiyat endeksine bakılırsa, yılın 4. ayı itibariyle yılsonu için geçerli olan birim fiyatlar bu günden aşılmış durumda. Burada temel nedeni incelemek gerekir ki bu da %60‘lara varan imalat ürünlerindeki dışa bağımlılık olarak söyleyebiliriz. Öyle ki bir yıl önce üretilen konutların satışı sonucu elde edilen gelir enflasyon ile beraber aynı binanın yeniden imalatını karşılanmasına imkân vermeyebiliyor. Arsa Maliyetlerinin Konut Fiyatlarına Etkileri Balıkesir’de imar alanlarının kısıtlı olması ve inşaat yoğunluğunun birkaç bölgede odaklanması sonucunda arsa maliyeti konut satışı oranları %35 -55 seviyelerindedir. Bu oran Bölgenin, Avrupa’nın hatta dünyanın en yüksek seviyesine çıkmaktadır. 6-9 Nisan arasında İstanbul Tüyap’ta düzenlenen yapı fuarı sektör temsilcileri ile düzenlenen söyleşinin de bir numaralı konusuydu. Örnek vermek gerekirse New York’ta %25 Berlin’de %18 ortalaması olan bu oran Türkiye’de ve şehrimizde ne yazık ki emsallerin iki katına yakındır. Bu durum inşaat maliyetlerinin en önemli kalemi olan arsa maliyetinde büyük bir artış ve konut fiyatlarında ise önemli bir etken durumunda bulunmaktadır. Bu durumun ana sebebi ise bölgenin imar alan kısıtlarıdır. Yeni ve geniş imar alanlarının açılması bilinçsiz maliyet/satış hesabı ile fizibilite çalışması yapmayan müteahhit firmaların çokluğu olarak özetlenebilir. Bunun en büyük sonucu yine arsa sahibi ve konut müşterilerine yansımakta birçok firma bu sebepler sonucunda iflas ederek paydaşları olan arsa sahipleri müşterilerine büyük mağduriyetler yaratmaktadır. Bölgesel imar alanlarının yetersizliği ise arsaların neredeyse belli yerlerdeki arsa sahipleri tarafından açık ihaleye çıkarılması durumunu yaratmaktadır. Çözüm yöntemi ise yeni İmar alanları oluşturulmalı, altyapıları ve şehircilik planlarıyla yeni etkileyici alternatif cazibe noktaları yaratılmalıdır. Bahsettiğimiz Bu artışları göz önüne alırsak satın alınabilir / ulaşılabilir konut üretimi sektörümüzün şu anda en önemli gündem maddesi. Bu noktada tüm maliyetlerimiz artarken yatırım yapılabilir satın alınabilir konut üretimi yapılabilmesi halkın temel ihtiyaçlarının karşılanması noktasında önemli bir görev. Tüm bunları alt alta koyarsak Utkan İnşaat olarak biz arsa paylarının oluşturulmasından önce detaylı fizibilite çalışması yaparak doğru oranı belirliyor hem arsa sahibi hem müşterilerimizin kazanacağı artı değer yaratacak sosyal donatılı peyzaj ve yeşil alanlı binalar üretmeyi hedefliyoruz. Maliyetlerin bu hızla arttığı ortamda biz konut üreticisi firmalar ve müşterilerimiz için en önemli nokta muhakkak ki inşaatın hızlı aynı anda da sağlam ve güvenli bitirilmesinden geçiyor. Şehir Merkezinin yeniden inşaası ve Kentsel Dönüşümü konut üreten bu sektörde emek veren bir firma olarak bizim içinde önem verdiğimiz ve üzücü bir konu. Merkezin kentsel dönüşümü için önemli sorunlar bulunmakta. Başlıcaları, yola terklerden kaynaklı parsel problemleri ile tekil parsellerin mevcut alanları tek başlarına inşaata yeterli olmamasından kaynaklı birbirleriyle şuu-lu birçok parseli bulunan adalar. 40 50 m2’yi geçmeyen küçük parsellerin kuşaklarca aktarılan hisseleri. Yola Terkleri bulunan parsel sayısı maalesef çarşı merkezde çok fazla. Sebebi ise çarpık / düzensiz yapılaşma. Vaktinde kontrolsüz şekilde yapılan yapılar sokakların genişlemesi kaldırım alanları bırakılmasını engelliyor ve hatta bir çok bina var ki halihazırdaki sokak/cadde yollarının üzerinde bulunuyor bu gibi yapıların çoğu kendi parsel sınırları dışına çıkmış yada resmi olarak parsel sınırından çekmesi gereken mesafeyi göz ardı ederek yapılmış yapılar. Bu yapılar deprem riski taşıdığı gibi sokak ve caddelerin trafik yoğunluğunu çoğaltmakta yaya güvenliğini riske etmektedir. Bu gibi yapıları bağlar sokağında çokça görmeniz mümkün. Tapuda 100 m2 gözüken bir arsa terkler ve çekmelerden sonra bazen 10 kat küçülerek 10 m2’leri buluyor 1.Oruçgazi, Dereboyu bölgelerinde kimi parseller var ki tamamıyla yola terk ediliyor. Kentsel dönüşüm ile bu gibi yapıların müteahhit firmalar tarafından önce satın alınması ardından yıkılması çekmelerin ve terklerin belediyeye yapılarak inşaatın yapılması gerekmekte hal böyleyken müteahhit eliyle bu bölgeler için konunun çözülmesi pek mümkün değil. Belediye ve tapu eliyle tamamı yola çıkmış parsellerin yola terlerinin yapılması, kısmı yola terklerin bulunduğu tapularını revize etmesi gereklidir. Ruhsatsız emsale uymayan yapılar, belediye ve kamu eliyle renevasyona uğramalı arsa sahibinden alınamayan yola terkler maalesef müteahhit firmaların müşteri ile yola terki yapılmış alana inşaatı yapılmak üzere müteahhitler tarafından terk edilmesi bekleniyor. Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel, Ada bazlı projelerde maalesef belediye destekleri kısıtlı ada bazlı kentsel dönüşüm çoğu alanda gerekli tekil parseller 50 m2 ler sınırında/ tek başına inşaata uygun değil hal böyleyken maalesef 12 parseli bulunan adanın 11’iyle anlaşsanız bile çoğu zaman tek bir parselin rant odaklı istekleri projeyi engelliyor, geri kalan 11 parsel sahibini, bölgenin gelişimini hatta o bölgenin sokak ve cadde trafiğini dahi mağdur ediyor. Kadastro kanunlarının bu noktada desteği hayati önem teşkil ediyor. Ve uygulamalarda da aynı şekilde belediyenin desteği ve teşviki çok büyük önem arz ediyor” dedi.
BALIKESİR BİNA STOKU VE DEPREM GERÇEĞİ
Koç, “Yapılan araştırmalarda İzmir depreminin sonuçlarına bakıldığında özellikle 5-8 katlı 99 depremi öncesinde yapılmış binaların depremden daha fazla hasar aldığı gözlemlenmiştir. Bölgemizde de benzer bir deprem yaşanması durumunda şehir merkezi kont stoğunun bu deprem yükünü kaldırmaya yeterli olup olmadığı en büyük soruyu teşkil ediyor. Balıkesir şehir merkezini oluşturan İmar Stoğunun %45’i miladı dolmuş yapılardan oluşmaktadır. 1. Derece deprem bölgesi olan bölgemizde konut stokunun hızla yenilenmesi hayati bir önem taşıyor. Diğer yandan bina stoğumuzun %30 u ise imar yönetmeliğine aykırı / ruhsatsız yapılardan oluşmakta. 2019 yılında Tüik verilerine göre konut satışlarının %28 i yalnızca yeni binalardan oluşmakta. 2020 de bu oran %26, 2021 de ise %25 e düşmüş durumda. Yeni binaların Balıkesir ekonomisine kazandırılması bu konuda faiz desteği sağlanması hem şehrimize hem ülkemize önemli katkı sağlayacaktır” dedi.
KENTSEL DOKU EKSİKLİĞİ
Koç, “Çarşı ve Tarihi Yapı odaklı çalışmalar çoğalmalı. Eskişehir Odun pazarı evleri her zaman örnek verdiğimiz bir bölge. Son dönemde Konya içinde aynı örneği verebiliriz. Bilindiği gibi her yıl bu bölgeleri ziyaret için yerli yabancı birçok turiste ev sahipliği yapıyor. Balıkesir’de bakıldığında Tarih Turizmi potansiyeli bulunan bir bölge. Saat kulesi arkasında, Paşa Camii bölgesinde tarihi birçok binaya ev sahipliği yapıyor. Maalesef bunların birçoğu yıkılmayı bekliyor. Son dönemde Paşa camii bölgesi restorasyon çalışmaları ile kısıtlı Tarihi dokuyu yansıtacak projelerin bulunması çok sevindirici. Bu çalışmaların çoğaltılması Balıkesir’in tanıtımı için, şehrin vizyonu için hayati öneme sahip olduğunu düşünüyorum” dedi. Cengiz GÜNER
